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　　城市尤其是大型城市的发展，正从“扩张”向“更新”转变。在这一转变中，更新理念的进步、更新阶段的特殊性以及更新问题的复杂性，都要求城市更新的主体及参与者的能力必须向更高层次提升。

　　针对这种趋势，COOC中海商务深刻洞察到，城市更新的核心要素，是要具备以下关键能力：点石成金的创造力、资源整合能力、项目操盘能力、资金运转能力以及产业引入的能力。

　　这五大能力构成了激活老旧项目和推动城市更新深层次实践的核心架构。正如我们所强调的“城市更新是深入洞察与全面实施的融合”，只有在这五个方面的共同努力下，才能真正唤醒城市更新的创新潜能，赋予老旧建筑新生。

　　COOC中海商务最早进行城市更新的探索，是对地 处北京金融街腹地的中海财富中心项目的升级改造。

　　该项目始建于2008年，在运营十年后的2018年，我们将它从乙级写字楼改造升级成为金融街区域首座独栋垂直型的商务办公综合体。

　　在这个项目的改造过程中，团队从需求反推设计，创造出了在当时金融街独有的、可满足区域市场高端金融行业需求的，可提供全方位智慧配套设施和全时段运营服务的办公聚合体产品。

　　放眼国际，COOC中海商务在英国伦敦承接了61Aldwych的改造运营，该项目毗邻伦敦政治经济学院，皇家法庭以及Bush House（BBC原总部）。

　　改造后，这座始建于第一次世界大战中的建筑，升级为了甲级写字楼，并通过引入金融、法律、媒体等公司总部，让这座见证了历史变迁的充满时代感的建筑，再次焕发新的生命力，融入时代的潮流之中。

　　2021年12月30日，中海中标签约首都核心区四川大厦商办聚合体项目，定位打造金融与科技共生的办公旗舰标杆产品。历经近两年的改造时间，项目以“北京中海商务中心”的名字与大家重新见面。

　　这是COOC中海商务目前最新的城市更新的实践成果，也让我们对商办空间的更新迭代又有了更深入的思考。

　　今天的商业世界是聚合的，办公与商业的边界被打破，商业与商业之间界限被溶解，中海商务中心COMPLEX聚合体由此诞生。

　　我认为城市有机更新最核心的要素是融入整个城市、社区的生态系统，从而能够激发城市活力。在之前的项目中，我们主要集中于单一建筑的改造，并未涉及社区或片区的更新。但在四川大厦项目中，我们的视角发生了根本性转变。

　　我们意识到，自己不再是在孤立的环境中行动，而是成了一个成熟、传统生态系统的一部分。在这个系统中，与我们并存的不只是自身的建筑，还有周围众多业主的物业。因此，我们首要任务不再是单独聚焦于建筑本身，而是如何将我们的角色成功融入这个城市片区的生态系统。

　　我们做的城市更新，就是在做新的链接场，用场景价值重构社区用户的信任。我们提供的不仅是物理空间，更是为租户创造更多商业机会，鼓励他们积极参与共同的城市更新进程。这种方法不只改善了物理环境，也促进了社区成员间的互动和合作，从而营造出更加充满活力的城市氛围。

　　在2.9万平米的商业体内，我们做出了写字楼、精装办公、独栋办公、精致商业、HUI 国际会议中心五种业态产品，办公用户可以实现在空间的场景循环。这种多业态包容、共生、产生化学效应，就形成了无边界的商业场景，从而实现了资产的最佳配置。

　　为了联通五种业态，本次最大的改造其实是重塑交通体系。将原有的百货商场的扶梯进行了拆除，让写字楼、精装办公、独栋办公都拥有独立的垂直交通体系，同时通过多次实验模拟，进行整体方案的平面规划，弱化了柱网密集的影响。

　　比如B3会议中心原本是不具备做中大型会议的条件，在设计中，我们打破了常规动线，植入了折线设计，大小会议空间的组合配置，实现多场景会议的可能性。

　　城市更新不是节点性的工作，而是一个不断更新的过程。我们引入了“主理人计划”到商办领域，去寻找新经济、新物种的新品牌代表，在这个过程中，我们充分见证了传统品牌的焕新，以及新品牌的诞生，业态包括了科技、餐饮、买手、文创、国潮、金融、教育等等行业。中海商务中心正在携手COMPLEX主理人们，勇敢无畏地做一场商业实验，为民族品牌讲好故事，1xbet体育1xbet体育为新商务用户提供美好工作、生活提案。

　　COOC中海商务多年来一直致力于生态链的打造，帮助入驻企业拓展业务、构建交易平台、降低交易成本，在更高维度上整合资源已成为未来战略的必然选择。

　　B端企业可以利用我们的平台“外骨骼”有效控制企业边际成本，充分压缩人工、行政、采购、咨询、代理等各方面的成本与风险，将宝贵资源全部投入到自身主业的壮大发展中；

　　而C端白领也将借由我们平台的“超级入口”一键触达餐饮、零售、时尚、艺术、文旅等多彩商务生活。

　　通过对租户需求的深研和预判，我们初步搭建了“面向B端、兼顾C端”的六大产业配套与资管协同服务，包括金融财税服务、法律咨询服务、政策咨询/代办、定向人才服务、知识产权服务及信息化搭建服务。

　　中海商务对租户资质及供应链体系一贯的高准入门槛，无形中帮助租户完成了对资源方的考察、选品、招标及入库工作，做到了筛选环节的前置，提升租户效率，降低业务成本。我们依托“先天优秀+后天精选”的海量资源，实现供给、需求双向透明并可追溯，致力于为租户在高阶产业与资管服务上提供最优质、最稳妥且最丰富的选择。

　　我们在项目中创新推出了首个数字人运营官，在数字孪生与线下场景人格的双向奔赴中，数字人提供7乘以24小时不间断但重复、简单的咨询服务，而真人运营官则提供富有情绪陪伴价值的温度服务。AIGC开启的是商业场景流的新周期，而线下场景则提供稳定、信任、温度的服务闭环。两者结合，才是商务办公新体验。北京中海商务中心本次在COOC中海商务多年成熟的数智化研究基础上，办公物联网集成性进一步提升，目前可实现超过30个场景的办公物联。1xbet体育

　　众所周知，我们这个项目是商业改办公，最先要解决的是办公的采光问题。我们调整了幕墙的窗墙比，选用可循环利用泥克石+超白LOW-E玻璃。LOW-E玻璃的特性是透光率高，拥有良好的隔热特点，能有效降低室内空调能耗。

　　能耗，是商业建筑体实现低碳之路面临的最重要的课题，中海商务中心采用了光伏发电技术，通过太阳能板将太阳能转化为电能，实现了建筑自给自足的电力供应。同时，我们还采用了光储直柔技术，在白天将太阳能转化为电能后，将剩余的电能储存起来，晚上再利用，实现了能源的更好利用

　　项目采用VRV空调，不仅实现了24小时开启空调的可能性，大幅降低用户的加时空调成本。更值得一提的是，新风系统采用了热回收功能，通过热回收室内热量预热室外冷空气，也能达到高效的节能效果。

　　在项目中，我们首创了碳积分体系，我们项目办公空间的空调开启时间是早9晚6，但是今天我有工作不能来办公室，我就可以通过中海商务中心的APP，点击关闭办公室空调，我节约一天的空调能耗，就兑换为了我的个人碳积分。

　　随着碳积分账户的累积，可以兑换楼内的各项服务，比如会议室使用时长，还可以到支持我们碳积分兑换的商业店铺中，兑换一杯咖啡或一束鲜花。

　　作为楼宇的运营方，下班后，我们会进入到管理后台，通过传感器可以检测到每个房间是否有人，对无人的房间，工作人员在后台可协助关闭灯和空调，来起到节能目标。这叫做柔性控制技术。

　　COOC中海商务认为，城市更新未来的发展趋势在于绿色革新与温暖运营的双重引领，它们不仅代表了对生态可持续性的深刻承诺，也体现了对极致场景体验与社区凝聚力的细腻关注。

　　从单一建筑改造到聚合体构建，再到社区更新和生态链的深度整合，以及低碳数字化的践行，COOC中海商务探索城市更新的步履从未停止过，但始终贯彻不变的永远是企业对于城市发展的关注，对于商办领域的创新引领，更重要的是对于发展创新业务的饱满热情。

　　正如COOC中海商务的COMPLEX发现主理人计划中提到的“聚是一团火，散做满天星，唯有热爱可以抵御岁月漫长”。

　　未来，作为城市更新的领航者，COOC中海商务将继续深化实践，探索更有效、可持续的更新策略，为城市的进步作出贡献。

　　（李雪瑞是中海商业商办资产管理中心高级总监，本文是由其在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）